纠结！千万级预算，杨浦内环百平3房pk浦东中外环大户型4房，选谁好？

当前在上海买新房，伙伴们经常会碰到这一类型的难题：

(资料图)

差不多同样的预算，是买百平左右的3房好，还是买户型大点的4房？

这一问题通常都会产生在沿着某一大核的不同梯队/板块的选择上；也会出现在沿着某一轨交的不同板块上；当然也会出现在全市范围内的对比。

是要空间还是要地段？是要舒适还是要通勤？是要未来还是要当下……

相信有些伙伴们还蛮纠结的，今天我们就来聊聊直播间经常被问及的话题：

1000-1500万预算，是选杨浦内环约百平3房，还是浦东中外环大户型4房？

先请大家动动手，来投个票！

1.

大户型供应少是市场现状

结合近年来新房供应数据来看，百平左右3房（90-120㎡）一直是当前的主流供应，2023年这一比例已经来到了约63.1%；

而大户型4房（120-200㎡）供应则有所收窄，在2023年比例约在23.9%。

大户型供应相对更为紧张，户型空间更为舒适从容，加之房票珍贵，这也造就了当前大户型更为畅销。（前文回顾：高分也不“淡定”，为何大户型总是被“抢”！？）

在这种局面下，换做任何一个人，都会觉得“大大益善”。

但户型大了，总价就贵了呀！所以，在预算差不多的情况下，选3房还是选4房，可就得好好权衡一番了。

所幸的是，当下的土拍市场开始略微增加了大户型配比，这对于改善客群来说，不失为一个好消息。但总体上来看，中小户型将仍然是市场供应的主流。

2.

杨浦内环约百平3房pk浦东中外环大户型4房

直播间经常被问到的4个楼盘，分别是杨浦鞍山的中海海上和集、东外滩的保利越秀和樾天汇，浦东金桥的荟萃庭和浦开云璟二期。

杨浦内环小户型3房和浦东中外环大户型4房之间，在1000-1500万预算段存在总价段重合：

下面飞哥将从二手市场、配套&规划、产品三个范畴做个对比！

（1）二手市场

从板块置业天梯图来看，东外滩第1，金桥第2，鞍山第3。

拉开三者差距的主要是房龄和套均总价。

鞍山老破小比较多，所以房龄老拖了后腿。老破小扎堆的好处是生活配套成熟，充满烟火气；但劣势就是居住人口密度过高，界面老旧，也很难有腾挪空间，发展受限。

金桥与东外滩城市界面差不多，但东外滩在套均总价上占优，毕竟挤进了内环，且是滨江带，地段上更值钱。

从二手房价上来看，鞍山板块的品质次新房屈指可数，板块内标杆楼盘是海上海新城，目前价格在11.3万㎡左右，对比之下，倒挂空间并不多。

东外滩板块次新房较多，标杆楼盘阳光城滨江悦、翡丽甲第等已经站稳了13万+/㎡。

目前新房价格在11.5万㎡，对比之下，倒挂空间约13%。

金桥板块次新房也不算多，除去板块内高端别墅，公寓类型标杆楼盘就是证大家园和碧云新天地家园，成交均价在10万/㎡左右。

目前新房价格在8.6-8.95万/㎡，对比之下，倒挂空间在15%左右。

因此，从二手市场上来看：

鞍山的品质商品房稀缺，但二手上涨乏力，倒挂较小；

东外滩和金桥的品质商品房更多，同时因为存在大体量城市更新，一个在滨江带，一个在金色中环，房价动力更强，倒挂也高些。

（2）配套&规划

鞍山的生活配套无疑是最为成熟的，板块内汇集了优越的教育资源，旭辉MALL、紫荆广场再加上丰富社区商业，生活便捷指数很高。

另外，鞍山邻近虹口北外滩、瑞虹新城等繁华商圈，高能资源也能近距离享受。

只是鞍山没有大的城市更新和产业规划，未来的蜕变成长的空间受限。

东外滩缺乏成熟的大型商业体，众多历史遗迹，外加老公房各种拆迁问题，配套略微滞后。

交通是极大亮点。1桥2轨4隧再加上正在建设的北横通道，板块内交通通达度快速升级。尤其是快速连接浦东，真正是一脚油门享受陆家嘴的所有配套。

另外重磅预期就是东外滩正在大力推进城市更新，引入新经济产业，按照预期规划，到2025年东外滩将有30家以上在线新经济头部企业，导入至少20万人口。

这将给东外滩带来极大的能级焕新和升级！

杨浦滨江B站总部效果图

金桥地段优势非常明显，处在浦东、浦西几大核心节点之间；

因为属于浦东发展较早的“元老”，板块内配套比较完善，尤其6轨交环伺，交通通达度非常高。

而且金桥自身也是产业重镇，已被列为城市副中心，和张江平级。金桥城市副中心&沪东船厂&金鼎天地也是浦东近年来大张旗鼓建设的重点项目。

特别是金桥副中心，目前已经启动，从规划角度来看，这里将投入建设13栋100-330米不等的超高层建筑群，未来将成为非常漂亮的天际线。

借着“金色中环”的发展机遇，金桥的未来发展还有充分的想象空间。

因此：

从当前的配套成熟度来看，鞍山靠前，而东外滩和金桥大致相当；

但从未来成长空间来看，东外滩和金桥占优，鞍山的天花板则已基本定型。

（3）产品品质

这里挑重点说！

首先，荟萃庭和浦开云璟都是当下大热的TOD住宅，商业、办公、枢纽、住宅等多维业态，未来的生活方式无疑是非常方时尚便捷的。

荟萃庭为巨峰路TOD项目，6/12巨峰路双轨交汇，住宅与地铁之间以风雨连廊连接；自身规划超18万方的商业，相当静安嘉里中心商业的2倍，未来也将带动整个片区的发展。

浦开云璟为中环罕见的超级城市综合体，整个云璟生态社区，将打造包括约30万平方米的国际甲级写字楼、10万平方米的华润万象天地购物中心和国际知名的凯悦酒店。

中海海上和集也是综合体，但不属于TOD。项目不仅有商品房，还包含建面约5000㎡的复合商业、建面约900㎡邻里中心，甚至还有近万方的独栋企业公馆。

保利越秀和樾天汇则是市中心城市更新住宅，将打造近零能耗社区。

其次，论社区居住舒适度，首推浦开云璟二期。

浦开云璟二期容积率2.0，是四者中最低的，社区环境舒适度比较高；且张家浜楔形绿地环伺，周边分布着不少高端低密别墅，整体居住体验感相对不错。

另外，浦开云璟二期无连廊，不封阳台；待推主力户型为85㎡2房&97/120㎡3房&140㎡4房，共计套数约620套。

再次，论小环境和居住界面，保利越秀和樾天汇起来的更快。

项目周边已经聚集了仁恒海上源、金隅外滩东和保利建工海玥天汇，这些小区均已售罄，未来交房入住后居住氛围比较优秀。

而中海海上和集周边多为老破小，界面很难有所改观。

荟萃庭为超高层，为24-31层，有连廊，未来周边需要持续更新；浦开云璟二期也一样，现在放眼望去还是一片空旷。

3.

最后总结

4盘pk，从几个指标来看：

论当下配套成熟度，中海海上和集＞保利越秀和樾天汇＞荟萃庭>浦开云璟二期;

论轨交距离，荟萃庭>浦开云璟二期>保利越秀和樾天汇>中海海上和集;

论未来发展潜力，保利越秀和樾天汇>荟萃庭=浦开云璟二期＞中海海上和集;

论入围分，浦开云璟和荟萃庭要求中高分，中海海上和集和保利越秀和樾天汇中低分都可入围。

总体而言，4个项目都是千万级比较热门的选择，各有各的精彩，且都是板块内稀缺的供应，只要能买到，都是好事。